I PROFESSIONISTI. “Terrazzo ad uso esclusivo e responsabilità da infiltrazioni”

Sono proprietario di un terrazzo ad uso esclusivo in un condominio, sotto il terrazzo ci sono dei negozi, uno dei proprietari ha avuto delle infiltrazioni e mi intima di pagare interamente il danno. Come mi devo comportare?

Il problema dei danni da infiltrazioni d’acqua è uno dei più frequenti crucci che interessano gli appartamenti siti all’interno di un condominio.
In via del tutto generale il principio che si applica in questi casi è quello sancito dall’art. 2051 C.C. in base al quale il presunto responsabile dei danni che derivano a terzi da un bene è il soggetto che di tale bene ha la custodia.
Ragion per cui chi intende chiedere il risarcimento del danno dovrà in primo luogo specificare l’effettiva causa dell’infiltrazione e per fare questo dovrà individuare l’esatta provenienza dell’acqua. Operazione quest’ultima tutt’altro che automatica; come ha stabilito anche la Giurisprudenza a tal ultimo riguardo infatti, l’acqua, per definizione, ha una capacità di insinuarsi tale per cui parlare di una “provenienza“ della stessa in termini di direzione è irrilevante per valutare giuridiche responsabilità.
In altri termini, contestualizzando, non è detto che l‘esistenza di una terrazza ad uso esclusivo sopra i negozi comporti un’automatica individuazione anche dell’origine dell’infiltrazione; diversamente, infatti, l’acqua ben potrebbe derivare da tubature condominiali, oppure di pertinenza degli stessi negozi! Nel caso, poi, in cui, effettivamente l’infiltrazione sia stata causata dalle tubature della terrazza ad uso esclusivo, e con tale qualificazione è da intendersi la tipica “terrazza a livello“, chiamato a rispondere del danno non sarà comunque solo il singolo condomino proprietario o usuario esclusivo della terrazza, ma anche il condominio (in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore, nonchè l’assemblea dei condomini tenuta a provvedere ex art. 1135 C.C., comma I, n. 4 C.C. alle opere di manutenzione straordinaria), secondo le percentuali previste dall’art. 1126 C.C. e fatta salva la imputabilità soggettiva del danno in capo al singolo proprietario/usuario esclusivo. Ma questa, ribadiamo, sarà una questione del tutto eventuale e successiva ai necessari preliminari controlli, tesi ad individuare l’origine del danno.

Pertanto, per concludere, chi riceve una richiesta di risarcimento in tal senso, dovrà rivolgersi a un legale che verificherà, con l’ausilio di un tecnico, se effettivamente può essere addebitabile una qualche responsabilità.